9.13대책 발표에 따른 투기지역 및 투기과열지구,조정대상지역 등
규제지역 내 주택 소유자들에 대한 고강도 규제로 부동산시장의 열기가한풀 꺾인 상태입니다.
위 표에서 보시는 바와 같이 서울 전지역을 비롯한 규제 지역 내2주택이상 소유자는
주택담보대출이 원천적으로 금지됨에 따라 불가피한 사유(직장이전,임차보증금반환)로 인한 신규주택 취득시에도 주택담보대출을 받을 수 없습니다.
다만,기존 주택의 매매계약서와 계약금 납입 영수증을 증빙할 경우, 1주택자에 한해 대출이 가능합니다.
또한 규제 지역 내 다주택자는 종합부동산세 최고세율인 0.6~3.2% 적용을 받게 되며 일시적2주택자에 대한 양도소득세 비과세 기간도2년으로 조정되었습니다.
그리고 주택임대사업자들도 규제 대상으로 규제 지역에서 신규 주택 취득을 위해 임대등록하는 주택을 담보로 임대사업자 대출을 받을 경우 LTV는 40%로 제한되며,
고가주택 (공시가 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지되며, 가장 큰 혜택이었던 세제 혜택 역시 축소가 됩니다.
1주택 이상자가 대책 발표 이후인 9월14일부터 조정대상지역에 새로 취득한 임대주택에 대해서는 종합부동산세가 합산 과세되며 양도소득세(10~20%)도 중과됩니다.
1주택자들도 다주택자와 같이 규제 지역 내 추가로 주택구입을 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지되며 불가피한 사유(이사,부모봉양,직장근무 등)가 있다면 대출이 허용됩니다.
그리고 1주택자가 규제 지역 내에서 고가주택(공시가 9억원 초과)을 구입 시 기존 주택을2년 이내 처분 하는 조건부로 주택담보대출을 받을 수 있습니다.
또, 1주택자의 경우 대출기간 동안 추가로 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결 할 경우 규제 지역 내 주택의 재건축, 재개발로 인한 이주비 대출, 조합원 분담금 대출을 받을 수 있습니다.
본인 주택을 임대로 주고 규제 지역 내 다른곳으로 전세 입주하려는 1주택자의 경우부부합산 연소득이1억원을 넘을 경우,
공적보증 전세대출을 받을 수 없게 되며 전세대출을 받았더라도 실거주 확인이 안될 경우 전세대출을 회수 당하게 되며,
고가주택을 소유한 1주택자는 2년 이상 거주한 경우에 한해 2020.01.01 이후 양도분 부터 양도소득세 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
강도 높은 9.13대책에서 무주택자들은 1주택자 및 다주택자와는 달리 규제에서 자유롭습니다.규제 지역 내 주택 구입 시 무주택자들은 주택담보대출에 제한이 없습니다.
예외적으로 대출을 받아 고가주택을 매입 경우 2년 내 전입 시 조건부로 대출이 가능합니다.
다만 조건 위반 시 해당 주택담보대출은 즉각 회수 당하며 추후3년간 주택담보대출이 제한되는 점 참고 하셔야 합니다.
그리고 공적보증 전세대출의 경우 소득과 관하게 받을 수 있으며, 주택 청약의 경우에도 정부가 청약 추첨제 물량 50~70%를 무주택자에게 우선 배정하고,
분양권 및 입주권 소유자도 청약 시 주택 소유자로 간주한다고 하여 실수요가 목적인 무주택자들이 약에 당첨될 확률이 높아졌습니다.
이와 같이 강도 높은 대책으로 갈수록 까다로워지는 대출 규제속에서
주택 구입을 위해서는 묻지마 투자가 아닌 꼭 전문가와 상의하여 본인 조건에 맞는 물건으로 자금 계획을 철저히 세워 대응해야 할 것입니다.
작성자 : 중개법인성공 중개사업본부 영등포점 팀장 김기영
