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제목 지역주택조합이란?

안녕하세요. 중개법인성공 영등포점 김기영 팀장 입니다.

이번에는 지역주택조합에 대해 말씀드리겠습니다.



지역주택조합은 재개발,






재건축조합과는 달리 주택법에 의거하여 사업이 진행되며,

특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외)에

거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합을 말합니다.



지역주택조합 사업의 구조는 준비단계, 사업 인허가, 시행단계, 완료단계 등 크게 4가지로 구분할 수 있습니다.

준비단계에서는 추진위 구성, 시공약정, 조합설립 후 시공 도급계약, 토지매입, 설계발주, 조합원모집으로 진행되며,

사업 인허가 단계에서는 창립총회, 조합설립인가, 건축심의, 사업승인, 관리처분인가(이주 및 철거)로 진행이 됩니다.

그리고 시행단계에서는 착공 및 동호수 추첨, 일반분양으로 나누어집니다.

마지막으로 완료단계에서는 준공, 입주, 청산, 조합 해산으로 사업이 종료됩니다.



지역주택조합의 설립을 위해서는 해당주택건설대지의 80/100 이상의

토지에 대한 토지사용승낙서, 창립총회의 회의록, 조합장선출동의서, 조합원 명부, 사업계획서 등을 첨부하여

주택조합의 주택건설대지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다.

그리고 조합의 변경을 위해서는 변경의 내용을 증명하는 서류, 해산을 위해서는 조합원의 동의를 얻은 서류를 제출해야 하며,

지역주택조합원의 자격은 주택조합설립인가신청일

(해당 주택건설대지가 법 제41조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날을 말한다)부터

해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 하며,

조합설립인가신청일 현재 동일한 시·군 지역에 6개월 이상 거주하여 온 자여야 합니다.



또한 주택조합은 구성원을 위하여 건설하는 주택을 해당 조합원에게 우선 분양 할 수 있으며,

이러한 지역주택조합의 장점은 집을 지으려는 무주택 가구주들이 조합을 결성해

토지를 매입하고 건축비도 직접 부담해 개발하는 방식으로 조합원 자체가 사업주체가 되어

개별적인 의견을 반영할 수 있고, 고금리의 PF(Project Financing)대출을 받지 않아도 되므로 금융비용을 크게 줄일 수 있으며,

또한 시행사 이윤이 적고 용역비, 수수료 등 기타비용이 들어가지 않으며

낮은 토지 매입가와 분양을 위한 마케팅 비용이 대체적으로 적게 들어 일반분양 아파트에 비해 분양가가 훨씬 저렴합니다.



단점으로는 지역주택조합의 사업 진행이 원만하지 않아 사업이 지연되거나

조합원 모집 실패 및 토지소유권확보 불가 등으로 사업이 무산되는 경우가 있으며,

물가의 상승, 조합집행부의 불법행위, 토지매입가의 상승 등으로 인하여

최초 조합원 분담금이외의 추가분담금이 발생할 가능성이 있습니다.

그리고 조합원으로 가입을 하면 중도에 이를 해지하고 납입한 분담을 상환받기가 용이하지 않았으나

최근 개정된 주택법으로 인해 다소 불안정했던 지역주택조합 사업의 문제점들이 다소 보완이 됐습니다.

보완된 부분은 크게 조합원 모집, 업무대행사, 조합 탈퇴 및 환급, 조합총회 기준강화,

시공사책임에 대한 부분들이 기존보다 강화되었습니다.



조합원 모집의 경우 관할 시,군,구청에 사전신고 후 조합원을 모집해야하며

사업계획, 토지확보 여부, 도시계획 등 필요 서류를 첨부하여 사전검증을 거친 후 신고필증을 받은 후 진행해야 합니다.

이를 어길 경우 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금을 내야 합니다.

그리고 업무대행사의 자격요건이 강화되어 주택건설등록사업자 또는 부동산개발사업자로 등록한 사업자만

업무대행을 할 수 있으며 업무대행사의 귀책사유로 조합과 조합원에게 손해를 입혔을 경우에

따른 손해배상 및 표준업무대행계약서 작성을 해야 합니다.



조합탈퇴 및 환급의 경우 주택법 개정전에는 조합원의 탈퇴가 원칙적으로 불가하여

기납부한 분담금 환급이 불가했던 반면 조합규약으로 정한 범위에서 조합 탈퇴 시 비용환급청구권을 통해 환급이 가능하게 되었습니다.

또한 조합총회의 기준강화를 통해 서면결의 동의서에 의한 참석 및 의결이 제한되며

중요사항의 경우 조합원 20%이상이 직접 참석해야 하며 기타안건의 경우 10%이상 참여해야만 가능합니다.



마지막으로 개정전에는 단순도급으로 시공사와 계약을 했던 반면 개정후에는 시공사가

총 공사금액의 30~50%의 시공보증을 하게 되어 보다 기존의 미흡했던 점들이 안정적으로 바뀌게 됐습니다.

그러므로 지역주택 조합에 가입하려는 사람들은 위 장점이 가장 확실하게 보장이 되고

단점이 최소화 된 사업장을 찾아야 하며 2017년 6월 3일에 개정된 주택법이 적용 받는 지역주택조합에

가입을 하는 것이 현명하며 토지가 95%이상인 경우와 사용승낙서가 아닌

계약금이 정상적으로 지급된 사업으로 진행해야만 사업성공률이 높으며
추후 조합분담금이 추가로 부담되지 않거나 적정선으로 나올 가능성이 높습니다.




작성자 : 중개법인성공 중개사업본부 영등포점 팀장 김기영