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제목 자영업자 필독 <2018 상가건물 임대차보호법 개정>

안녕하세요. 중개법인성공 영등포점 김기영 팀장 입니다.

이번 주제는 자영업자(상가임차인)들의 권리를 보호받을 수 있는 상가임대차보호법이 개정되어

그 내용을 요약해서 알려드리고자 하니, 자영업자분들은 꼭 읽어보시기 바랍니다.

상가임대차보호법이란 사회적, 경제적 약자인 상가 임차인의 권리를 보호하며 임대인의 과도한 임대료 인상을 억제하여

상가 임차인분들의 생활의 안정을 위해 제정된 법입니다. 

무엇보다 상가임대차보호법은 임대인의 해지권 남용, 임대차 기의 불안정성,

월세 산정 시 고율의 이자율 적용, 임대보증금 미 반환 등으로 인한 임차인의 피해를 막는 것이 주된 목적입니다.

이러한 상가임대차보호법의 개정안이 지난 9 20일 국회를 통과하여 10 16일부로 공포되어 시행중에 있습니다. 

요약된 개정 내용은 아래 표를 보시면 편할 듯 합니다.



개정된 내용은 상가 임차인의 안정적인 영업권을 보장하는 내용이며, 크게 4가지 부분에서 개정이 되었습니다.

세부 내용은 아래와 같습니다.



1. 임차인의 계약갱신 요권(기존 5->10)

임차인의 안정적인 영업권 보장을 위한 필수 항목인 계약갱신 요구권이 기존 5년에서 10년으로 늘어남에 따라

임대인은 10년간 정당한 이유 없이는 임차인의 재계약 요구를 거절할 수 없게 되어 조금은 마음 편히 장사할 수 있게 되었습니다. 

해당 개정안은 10 16일 이후 신규로 체결되는 계약 또는 갱신되는 계약에 한해 적용이 되며 기존 계약은 소급 적용되지 않으니 이 점 참고 바랍니다.

 2.권리금 회수기간 (기존3개월->6개월)

이 내용은 임차인이 새로운 임차인에게 운영중인 상가의 권리금을 회수하고자 할 때

계약 만료되기 6개월 전부터 만기 때까지 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해하거나 거부할 수 없다는 내용입니다.

개정전에는 임대인이 준수하여야 하는 권리금 회수 방해행위 금지기간을 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 종료시까지로 정하였으나,

임차인의 권리금 회수 기간이 짧다는 지적이 있어 6개월 전부터로 기간이 연장되어 임차인의 권리보호를 이전보다 강화했습니다.



3.권리금 보호 대상

전통시장의 경우 개정전까지는 대규모 점포로 분류되어 자영업자들이 권리금에 대해 보호를 받지 못했습니다. 

그러나 이번 개정으로 인해 전통시장 내 상가 임차인들도 권리금 보호를 받을 수 있게 되었으니,

전통시장 내 상가임차인분들은 참고하시기 바랍니다.

4.상가 임대차 분쟁 조정위원회 신설

임대인과 임차인의 갈등으로 인해 발생한 사건 뉴스, 많이들 접해보셨을 겁니다.

사람과 사람의 관계다 보니 많은 갈등이 있을 수밖에 없습니다.

이에 따라 이번 개정을 통해 상가건물 임대차 분쟁 조정위원회를 신설하여

임대인과 임차인의 분쟁이 보다 신속하고 원만하게 해결될 수 있게 되어

많은 자영업자들이 더욱 안정적으로 생업에 종사할 수 있게 되었으며

이 내용은 20194 17일부터 시행하니 참고하시기 바랍니다.




위와 같이 개정된 상가임대차보호법을 받을 수 있는 대상은 사업자등록을 마친 임차인입니다.

비영리법인 등과 같이 사업자등록을 하지 않고 비영리 활동을 하는 임차인들은 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.

그리고 위 표에 있는 지역별 환산보증금 기준금액 이하의 임차인들만 적용을 받을 수 있습니다.

따라서 기준금액 초과에 속하는 임차인의 경우는 법의 일부(대항력, 계약 갱신 요구권, 3기 차임 연체 시 계약 해지)만 적용을 받을 수 있으니

계약서를 확인하여 환산보증금을 꼭 체크하시기 바랍니다.



상가임대차보호법은 상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위해 생긴 법입니다.

그러나 일부에서는 정부의 시장 개입으로 인한 사유재산권 및 계약권 침해 등 상대적 역차별이라는 우려의 목소리가 들리고 있습니다.

다만, 위에서 적은바와 같이 상가임대차보호법은 금액이 비교적 낮은 소액임차인을 위한 법으로 모든 임차인들이 적용을 받을 수 없기 때문에

상대적 약자인 소액임차인들의 최소한의 안전장치로써 꼭 존재해야 하는 법이라고 생각합니다.

그렇기에 개정안이 시행 한 후의 상황을 지켜보고 불합리한 부분이 없는지 판단을 해야 할 것 같습니다.



작성자 : 중개법인성공 중개사업본부 영등포점 팀장 김기영